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  楼市新政“出人意料”海南楼市反应“淡定”  
[ 2015/4/10 ]
 

二套普通住房贷款首付比例下调,营业税免征期由5年改为2年。3月30日下午,五部委联手推出7年来最大力度的楼市利好新政,3月31日起执行。各界人士包括房地产业内人士都大呼“超出想象”,还有媒体报道北京、上海二手房业主出现连夜涨价现象。

而海南楼市对此却显得较为“淡定”和“理性”。同时,截止记者发稿,新政所涉及到的海南省地方税务局、海南省住房公积金管理局及海南各大银行部门均表示,“具体落地时间未定,有待通知”。

新政海南落地时间未定

首付比例:最低可达20%

3月30日,央行、住建部、银监会联合发文称,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

二手房:营业税5改2

3月30日,财政部和国家税务总局也同时发声,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

以上新政于2015年3月31日起执行,具体到海南落地执行时间,记者采访了相关部门。海南省公积金管理局相关负责人表示,通知还未到公积金管理局,目前尚未执行。海南银行系统的各大银行个贷人员也均告诉记者,未接到总行消息,具体执行时间和细则还待研究和通知。

“目前还未等到总行通知,但国家政策已出,各行肯定会执行,而且各行还需要根据自身情况进行相关修订,所以新政的落地还需一些时日。”海南农业银行内部人员说。

虽然海南省地方税务局房地产税收管理处处长李华表示,二手房交易营业税新政已执行,但要征收系统调整好后才能办理相关事宜。

  市场旅游地产反应淡定

新房市场:未计划涨价

“新政31日起执行,但对于我们项目来说影响不会很大。我们项目的主要客户还是岛外客户,一般多是一次性付款。”海口大华锦绣海岸的置业顾问小陈称。同时小陈还说,针对这一楼市重大助力政策,项目无涨价计划。

来自绿地海森林项目的置业顾问小符则告诉记者,新政的出台提高了开发商对楼市的信心,但目前看来没使得客户来访量有显著增加,目前客户出手还较为谨慎,而房价方面,公司还在讨论。

而澄迈富力红树湾项目、雅居乐月亮湾项目及儋州某一大型楼盘的内部人员也均称,项目无涨价计划。

中介市场:希望别涨价

随后,记者还采访了一些二手房市场的一线营销人员,他们均表示该新政对海南刚需来说是一大利好,目前存在一些二手房房东前来咨询是否涨价,但总体而言二手房市场没太大变化。

“我倒是希望别涨价,要不房子更是难卖。”海口录德房产有限公司的业务经理王精说。针对新政是否会促进二手房市场涨价问题,王精称,“房地产市场想涨,但涨了,客户就不会买账。只有投资客才会买涨不买跌,刚需客对价格很敏感,目前的房价还是让很多刚需客犹豫,所以只要房价不降,新政的利好刺激有限,更不会使得二手房房价有太大变化。”

分析库存压顶利好有限

3月30日下午,“首付比例下调”及“营业税5改2”楼市新政的出台,顿时让地产微信圈沸腾了起来,发出一片“楼市即将大涨”的声音。但其实这只是某些楼盘项目的自娱自乐,制造行情大涨的假象。更多业内人士对新政带来的利好预判,趋于保守和理性。

开发商:库存压顶涨声难起

“新政肯定会刺激一部分购房者,但对海南楼市的影响会存在一定的滞后。但存量房很多,新政难以拉升房价。”台湾风情小镇的营销总监李纪称。

海南恒迅地产集团营销副总裁林盛也认为,新政给许多房企注入强心计,但目前海南楼市库存比较高,房企势必会根据自身的情况而决定楼盘价格。而部分库存高的房企,不会借此上调房价。

  业内专家:利好刚需抓紧去化

针对新政对海南楼市的影响,海南中原地产高级研究主任马晓亮认为,新政使得客户购房门槛进一步降低,有利于扩大客户基数,但是受到银行运营成本所限,房贷利息目前下行空间较小,客户实际购房成本并无降低。但随着个人住房转让的营业税免征期限下调,有望提升客户换房积极性,增强首改客户的购买能力。

“影响海南市场的关键因素仍旧是库存压力,且利好政策出台处于海口传统旺季的尾端,对于市场刺激有限,项目更应通过提升销售体验效果,打造差异化竞争优势等手段寻求突围之道。”马晓亮提醒。

海南锦诚房地产咨询策划有限公司的董事长王路则认为,这不是政府救市,应算是托市,政府防范的是住宅产业脸先着地,金融、就业以及关联产业被连累拖入深渊。但不管怎么说,对于海南本地和非本地购房需求的客户来说,都有一定的利好,但效果会有所滞后。“考虑到海南现在的库存量比较大,房企还是要以价换量。”王路建议。

 
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